Annonsen sa ”välskött”. Pappren sa avstå.

Påhittat exempel

Exempelrapport

Silvermåsgränd 7, lgh 1102

3 rum · 74 m² · våning 2 av 5 · 5 980 kr/mån · byggår 1964

Utgångspris 3 450 000 kr · 46 622 kr/kvm

Brf Silvermåsen 4

Annonsen säger

“Stambytt”

Pappren sägerUnderhållsplan 2024, s. 12

Badrummen renoverades 2009. Rören byttes inte. Stambytet är planerat till 2027.

Din del av notan312 000kr

Stambytet 2027 är inte finansierat

Bjud högstAvstå

3 110 000kr

utgångspris − 9,9 %

Utgångspriset ligger 340 000 kr över ditt tak, och budgivningen landar troligen 540 000 kr över. Stambytet 2027 är inte finansierat och delas på alla. Avstå, eller bjud bara om säljaren tar din del.

Poäng av 10025

Föreningen0Hög skuld, dyr ränta. Sparandet faller.

Annonsen05 påståenden som pappren motsäger.

Priset25Troligt slutpris ligger 200 000 kr över utgångspriset.

Risker03 prissatta brister kostar dig 540 000 kr.

Beslutsstöd, inte en värdering eller besiktning. En AI har läst pappren och kan ha läst fel eller missat ett dokument. Kontrollera siffrorna ditt bud vilar på. Rapporten är skriven för kontoinnehavaren ensam.

7 brister i föreningen

Ur föreningens egna papper. Varje prissatt brist sänker din smärtgräns.

Stambytet 2027 är inte finansierat
kostar pengar
−312 000 kr

Underhållsplanen lägger stambytet 2027. Det beräknas kosta 41 Mkr. Underhållsfonden har 2,1 Mkr. Resten tas med nya lån eller höjd avgift. Din del är cirka 312 000 kr.

Underhållsplan 2024, s. 12, och årsredovisning 2025, not 14
Avgiften höjs 22 % från januari
kostar pengar
−148 000 kr

Styrelsen beslutade höjningen i november. Annonsen visar den gamla avgiften. Din avgift blir 7 300 kr i månaden, 15 840 kr mer per år.

Styrelseprotokoll 2025-11-14, § 6
Två tredjedelar av lånen omsätts 2026
kostar pengar
−80 000 kr

38 Mkr har bunden ränta på 1,4 % till juni 2026. Till dagens ränta kostar de 1,2 Mkr mer per år. Det motsvarar ytterligare 9 % på avgiften.

Årsredovisning 2025, not 17
Fukt i källaren under din trappuppgång
bevaka

Besiktningen 2024 fann fukt i källarväggen under trappuppgång B. Åtgärden står som "under utredning". Lägenheten ligger i trappuppgång B.

Årsredovisning 2024, Väsentliga händelser
Butiken i huset har sagt upp sitt kontrakt
bevaka

Livsmedelsbutiken i gatuplanet står för 11 % av föreningens intäkter. Kontraktet löper ut 2026-09-30. Ingen ny hyresgäst är nämnd.

Årsredovisning 2025, förvaltningsberättelsen
Tvist med entreprenören om fasaden
bevaka

Föreningen kräver 2,4 Mkr för brister i fasadarbetet 2022. Tvisten är inte avgjord. Rättegångskostnaderna betalas ur avgifterna.

Årsredovisning 2025, not 21
Radonmätningen är tolv år gammal
noterat

Huset byggdes 1964, när blåbetong var vanlig. Senaste radonmätningen gjordes 2013.

Årsredovisning 2013 och 2025

Priset mot 7 likadana i huset

Grannarnas slutpriser. Ur dem kommer det troliga slutpriset.

Utgångspris3,45 Mkr Troligt slutpris3,65 MkrBjud högst3,11 Mkr

33,23,43,63,8 Mkr

Sålda i husetTill salu nuUtgångsprisetTroligt slutprisBjud högstÖver din smärtgräns

SåldaDatumPriskr/kvm

Silvermåsgränd 5, våning 5apr. 20263 640 00049 200

Silvermåsgränd 9, våning 3feb. 20263 690 00049 900

Silvermåsgränd 7, våning 1okt. 20253 380 00045 700

Silvermåsgränd 5, våning 2aug. 20253 610 00048 800

Silvermåsgränd 7, våning 4maj 20253 520 00047 600

Till saluUtePriskr/kvm

Silvermåsgränd 9, våning 1ute ~2 v3 495 00047 200

Silvermåsgränd 7, våning 5ute ~1 mån3 550 00048 000

Vad lägenheten kostar egentligen

Troligt slutpris plus din del av föreningens lån. Det är vad du köper.

Troligt slutpris3 650 000 kr

Risker i pappren−540 000 kr

Bjud högst3 110 000 kr

Din del av föreningens lånandelstal 1,214 %+1 250 600 kr

Verkligt pris4 900 600 kr

Avgift5 980 kr/mån

Sparande per kvm−46kr · 2025

Faller, och föreningen går back.

Lån per kvm16 900 kr · högt

Räntekänslighet18 % · känsligt

Årsavgift per kvm970 kr · +11 % på 2 år

Energikostnad per kvm262 kr

Resultat efter finansiella poster−820 → −1 940 → −3 110 tkrFörlusten växer tre år i rad.

Kassa640 000 krRäcker till cirka fyra månaders drift.

Yttre underhållsfond2 100 000 krStambytet beräknas till 41 Mkr.

Soliditet18 %Låg för ett hus från 1964.

Överlåtelser 202514 stMot 6 år 2024. Fler säljer.

Verklig månadskostnad7 300 krEfter höjningen i januari. Annonsen säger 5 980 kr.

5 ställen där annonsen inte stämmer med pappren

Annonsens ord mot pappren, rad för rad.

Stambyte

Annonsen sägerStambytt

Pappren sägerBadrummen renoverades 2009. Rören byttes inte. Stambytet är planerat till 2027.

Underhållsplan 2024, s. 12

Avgift

Annonsen säger5 980 kr/mån

Pappren säger7 300 kr/mån från 2026-01-01.

Styrelseprotokoll 2025-11-14, § 6

Föreningens ekonomi

Annonsen sägerVälskött förening med god ekonomi

Pappren sägerFörlust tre år i rad. Sparandet är negativt. Kassan räcker i fyra månader.

Årsredovisning 2023–2025

Avgiftshöjningar

Annonsen sägerInga kända avgiftshöjningar

Pappren sägerHöjning med 22 % beslutad i november 2025.

Styrelseprotokoll 2025-11-14, § 6

Lokaler

Annonsen sägerTrevlig närbutik i huset

Pappren sägerButiken har sagt upp kontraktet till 2026-09-30.

Årsredovisning 2025

Gör så här

Skicka 10 frågor till mäklaren.
1. Hur ska stambytet 2027 finansieras: nya lån, höjd avgift eller uttaxering?
2. Varför visar annonsen avgiften före höjningen som beslutades i november?
3. Till vilken ränta räknar styrelsen med att omsätta lånen i juni 2026?
4. Vad har utredningen av fukten i källaren under trappuppgång B kommit fram till?
5. Finns det en ny hyresgäst till butikslokalen efter september 2026?
6. Vad har tvisten om fasaden kostat hittills, och vad kan den kosta?
7. När gjordes senaste radonmätningen, och vilket värde visade den?
8. Varför står det "stambytt" i annonsen när rören inte är bytta?
9. Har föreningen planerat fler avgiftshöjningar för 2027?
10. Varför såldes 14 lägenheter i huset under 2025?
Kontrollera 6 saker på visningen.
- Källaren: gå ner i trappuppgång B. Lukta efter fukt och titta efter vita saltfläckar på väggen.
- Rören: öppna skåpet under diskbänken. Gamla gjutjärnsrör är grå och rostiga i skarvarna.
- Badrummet: leta efter sprucken fog och missfärgning vid golvbrunnen.
- Fasaden: titta efter sprickor kring fönstren. Det är där tvisten gäller.
- Fönstren: känn efter drag. Energiklass F syns i värmeräkningen.
- Grannarna: fråga någon i trappan hur de ser på höjningen och stambytet.
Bestäm din smärtgräns, 3 110 000 kr, innan budgivningen. Stick inte över.

Ansvar och frister

Ansvaret för fel går ut med tiden. Sedan betalar föreningen, alltså du.

Byggarens ansvar

Inget att kräva. Huset byggdes 1964.

Fasadarbetet 2022

Tvisten pågår. Den avgörs tidigast 2027.

Bunden ränta

Löper ut i juni 2026, fyra månader efter tillträdet.

Mot säljaren

Två år från tillträdet. En bostadsrätt räknas som lös egendom.

Din undersökningsplikt

Husets skick blir ditt när du skriver på. Det du kunde ha läst i pappren kan du inte klaga på efteråt.

Källor

Årsredovisning 2025, Brf Silvermåsen 4
Årsredovisning 2024, Brf Silvermåsen 4
Årsredovisning 2023, Brf Silvermåsen 4
Underhållsplan 2024, Brf Silvermåsen 4
Styrelseprotokoll 2025-11-14, Brf Silvermåsen 4
Stadgar, Brf Silvermåsen 4

Granska innan du bjuder.

Är den värd priset?

Hitta rätt lägenhet

Annonsen sa ”välskött”. Pappren sa avstå.

Silvermåsgränd 7, lgh 1102

7 brister i föreningen

Stambytet 2027 är inte finansierat

Avgiften höjs 22 % från januari

Två tredjedelar av lånen omsätts 2026

Fukt i källaren under din trappuppgång

Butiken i huset har sagt upp sitt kontrakt

Tvist med entreprenören om fasaden